同样投资酒店，甚至在同一地段，用同一档次的品牌，有的投资人赚翻了，有的投资人却空欢喜一场，这是为何？“如果投资人能看透自己所需，摸清市场状况，看懂品牌价值，也许就能找到答案。”有业者回答道。投资酒店远不如想象中那么简单，盈利和赔钱有时仅在投资人的一念之间。那么，投资酒店最忌讳什么？难点在哪？哪些坑需要避开？日前，中国旅游报记者采访了3位在连锁酒店领域有丰富经验的投资人，听听他们的生意经
第一本经：用踏实本分心态投资
这段时间，让华住资深酒店投资人刘兰荣最开心的事莫属盘点去年业绩时，她投资的酒店中，有两家的RevPAR（每间可销售房平均实际收入）在华住集团旗下所有同品类酒店中名列前茅。“就是地段好、产品漂亮、效益高。”谈及经验时，刘兰荣反复提到了一句。
至今，刘兰荣还记得当年她拿到北京王府井区域一栋物业时，华住集团创始人季琦给她的建议，用桔子水晶品牌，做中高端市场。当时，季琦的理由是，这栋物业的周边多是中端酒店，在一线城市这样繁华的街区，做中高端市场生意肯定好。果然，现在一到旺季，刘兰荣投的这家酒店的RevPAR能比周边酒店高出不少。“当诸多品牌扎堆在同一好地段时，大家拼的就是谁的产品更有差异性，更能吸引客人、留住客人。”
在刘兰荣的生意经里有两个“新”和一个“心”：产品要更新、销售要创新，服务有耐心。
“想要保持高收益，产品一定要及时迭代，这一点是投资人该做的。”刘兰荣分享道。这几天，她于2017年投资的全季酒店（北京天坛店）的大堂正在装修。老客人进门后会问她：“大堂看上去挺新的，干吗重装？”每当这时，刘兰荣总会略带神秘地说：“等过几天收拾好了就会发现不一样了。”在刘兰荣看来，作为北京第一家全季3.0加盟店，这个项目是完全按照品牌规格做的，空间宽敞、舒适、漂亮，需要好好维护，常换常新。也正是因为她的坚持，这家酒店留住了不少老客人，又因生意好，把店长、楼层主管、工程师傅都留下了。在众人的呵护下，酒店运营十分稳定。而这背后也藏着刘兰荣独到的投资眼光。
全季达州大竹酒店
前几天，刘兰荣遇到了一位年轻投资人，兴冲冲地想要盘下北京一个核心商圈的物业做酒店。刘兰荣细问发现，这栋物业除了地段好外，其他的条件都不理想，不仅老旧，还可能涉及产权问题需要处理。“如果是我，不会接这种有瑕疵的物业。”刘兰荣在行业深耕了17年，在这位老酒店投资人看来，抱着踏实本分的心态去做投资是最重要的。“别盲目地为了开店而开店，哪怕遇到看似很好的项目，也要先冷静下来根据物业的地理位置、实际条件、租金等方面情况，估算清楚几年能收回成本。现在，遇到感兴趣的项目，我会先让当地的开发人员帮我算笔账，除了投资成本外，还包括物业周边是否有竞品，如果有，RevPAR能做到多少的数据。若投资回报周期在5年以上，我就马上放弃，继续观察，直到有合适的项目。”
现在，刘兰荣在全国10多个城市有酒店投资项目，在她看来，如果做加盟店，计算投资回报率时，一定要把品牌的影响力和运营团队的战斗力考虑进去。好酒店是选出来的，选品牌是其中关键的一环。
第二本经：避开那些容易踏入的坑
“不少刚开始创业的人，心中有一团火，恨不得马上就能闯出名堂。但投资酒店恰恰是一个急不得的项目。”酒店投资人徐勇是“过来人”，在全国投了20多家酒店。收到记者的采访邀约时，他表示这一次最想聊的是他曾踩过的坑。“能把这些坑避过去了，就离成功不远了。”徐勇说。
徐勇就有过“把一手好牌打得稀烂”的经历。那时，他手上有一笔资金，想投点项目，正举棋不定时，朋友邀请他一起合资开一家酒店。物业的位置十分好，在一个二线城市的核心商圈。某快捷酒店品牌方正好找上门来，报出了单房成本7万元的价格。在品牌方的引导下，徐勇和朋友一合计，如果这家酒店平均房价在280元，入住率不低于80%，不到4年就能收回成本。两人立即拍板：“干”。签合同前，徐勇还想方设法跟品牌方杀了杀价，以为这样就万无一失了。
然而，投一家酒店远没有他们想象中那么简单。从选址、选品牌到装修，从办理证照到招聘人员，从营销到管理……没有一件事可以省心。而徐勇遇到的问题是：开业后，虽然酒店平均入住率保持在80%以上，但平均房价和RevPAR却始终没有达到理想状态，所以酒店一直亏损，想要如期回本的愿望很难实现。
类似场景对于很多投资人来说并不陌生。问题究竟出在哪儿？
“首先，签物业时只关注了地段，但没有注意到其老化程度十分严重，让装修成本超出了预算，导致单房造价飙升了一倍。其次，虽然地段好，但区域竞争激烈，周边已经有好几家同档次酒店，房价根本拉不上来。”徐勇分析道，而更深层次的原因就是投资心情太急迫。
“很多投资新手入局时，会遇到相同的问题，只看品牌方列举的成功案例，认为可以简单复制，却没有考虑失败的概率。如果当时我们去实地了解区域市场情况，摸清物业改造成本，改投一个中端品牌，结果可能就不同了，至少可以与周边酒店形成差异化竞争。”直到现在徐勇在谈起此事时依然有些懊悔。
如今，徐勇已经成长为理性投资人，一开口就是房价、入住率、利润。在他看来，好的品牌，首先是能带来高回报。如何判断这一点？他认为，就是能做到开源、节流、降本。
“投资人应清楚地意识到，加盟品牌等同于给酒店定位，这直接关系到日后能否提高营收。品牌的核心价值是否契合自己的投资定位和需求很关键，切勿逮着末节当主干，也别凭着碎片信息作决策。”徐勇提醒，另外，工程投入是酒店投资的大头，如果品牌方未从物业原始结构出发考虑改造方案，只是粗暴地要求复制品牌标准，投资人就需要考虑是否要换一个合作方，因为“削足适履”很容易导致成本预算超标。
徐勇认为，合理节省下来的运营成本都是利润。想要节流就需要一个将管理做到极致的店长，并能针对酒店的特点，定制“降本增效”的妙招。这样的店长能留住的时间越长，酒店就越受益，因为好店长太难找了。
“在投资圈有这么一句话，风投其实最喜欢的是连续创业者，即便他们干砸过好几个项目。对于投资者来说，失败的经验比成功的经验要宝贵得多。酒店投资人亦是，不要因一次失败而退缩，坚持就是不断精进的过程。”徐勇如是说。
第三本经：做能与品牌方共赢的事
认识酒店投资人邱不语的时候是在去年5月，那时候她刚投资了慢曲酒店（北京房山航天科技城店），这是一家主题性比较强的中高端酒店。这段时间她又在北京忙着筹开另外一家电竞酒店，合作方是创电竞，项目落地后将是该品牌在北京的第一家连锁店。尽管步履不停，但邱不语却说，投资中高端酒店越来越不好做了，尤其是在特别“卷”的一二线城市，想赚钱并不容易。
在这种情况下，邱不语认为，关键就在于划清门道，想明白要赚谁的钱。“我观察过很多酒店，一般RevPAR特别高的，往往是定位找得准的。比如，一家酒店开在商务区，所服务的多数是商旅客人，他们出行大多有严格的差标，酒店在定位时就要考虑清楚，锁定客群的报销标准是什么情况。这关系到如何在投资造价和服务供给上找一些平衡。反之，如果将酒店开在景区附近，那就需要针对旅游消费人群来设置他们眼中性价比高的产品，重视提升组合产品和衍生服务的价值。”
昆明滇池宋品酒店
其实，不少投资人很清楚，越是红海中“红得发紫”的地方，越可能藏着新商机。而邱不语在北京投资的这两家酒店都有一个特点，就是主攻有个性标签的小众市场，慢曲酒店主要服务的是喜欢音乐的年轻人，而正在筹开的电竞酒店面向的是电竞玩家。“如果单做中高端商务酒店，我认为这个市场在北京已经趋于饱和了。但如果按照兴趣爱好划分受众群体，可能还会有一些市场空间，或者是产品的利润会更高一些，因为市场定位更精准。”看到慢曲酒店（北京房山航天科技城店）很快度过爬坡期后，邱不语对自己的判断更有信心了。
作为投资人，邱不语的心态一直很稳，所有的决策都是不急不缓，深入调研后再下定论，尤其是在挑选品牌方面，有着自己的章法。“当时，我拿下物业准备做电竞酒店时，很多品牌方找我想合作。说实话，做投资可以，但玩电竞我不擅长。因此，在考察市场时，我特意邀请了电竞职业选手同去，因为他们才是这类酒店的常客，按照他们的兴趣点挑品牌，不会有太大偏差。而从他们的体验中也能知道品牌方的团队是否够专业。”
在邱不语看来，术业有专攻，这一点很重要。由此她又聊到了另外一个话题，投资方与品牌方的共赢。的确，很多时候双方“闹分手”的原因，来自投资人自认为经验丰富到可以直接下场管理酒店。但事与愿违，很多酒店因此变得“四不像”而失了生意。“投资人要克制自己直接干预管理的念头，在与运营团队达成共识后，双方去做各自擅长的事情，这样对酒店的可持续发展会有好处。”邱不语说，此外，现在大多数酒店集团执行的是多品牌战略，所以，集团能不能持续对一个品牌去维护、投入和升级，是投资人非常关注的，这也关系到再投下一个类似项目时，是否会选择与这个品牌继续合作。
“相比其他商业来说，投资酒店虽然回报期长但也相对稳健。尤其是选好位置，选好品牌后，血本无归的概率很小，风险要小于投资奶茶店。”邱不语说，随着商旅市场消费的持续走热，酒店的投资前景也更值得期待。
来源：中国旅游报 作者：首席记者 王玮
